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    绍兴房产纠纷律师

    如何判断农村房屋买卖合同是否有效?

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    如何判断农村房屋买卖合同是否有效?

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          1.1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让治理严禁炒卖土地通知》(中发(1997)11号文)第二条第二款划定: "农夫的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农夫集体土地建住宅,有关部分不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

          2007年12月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地,农夫住宅或"小产权房”。

         2007年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力"以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是统一集体经济组织的成员,经由了宅基地审批手续的,可以认定合同有效”的基本原则。

         理由(1),房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律,法规所禁止的。

         根据我国土地治理法的划定,宅基地属于农夫集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营,治理。

         国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让治理严禁炒卖土地的通知》划定: "农夫的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农夫集体土地建住宅,有关部分不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

         "国家土地治理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的详细应用题目请示的答复》也明确划定: 原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属"以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

         理由(2),宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不答应转让。

         目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格式下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。

         理由(3),目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。

         理由(4),认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在很多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

         现实中,该原则在对于一时间轰动全国的北京市宋庄"画家村”案件的审讯中得到了充分体现。

         在画家李玉兰和卖房农夫马海涛买房纠纷一案,经由2007年的一审二审,北京市二中院依据"农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关划定,判断房产买卖无效。

         李玉兰败诉失房,马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。

         而北京二中院同时又以买房画家"信赖利益损失”为主要理由支持败诉方反诉。

         在另两起案件中经由法庭调解,村民与两位艺术家终极达成以下协议: (1)双方签订的买卖协议无效;(2)被告方可以在房屋中继续栖身直至房屋拆迁之日止;(3)如遇房屋拆迁,地上物补偿款,搬迁用度,区位补偿款回被告所有,土地补偿款回原告所有。

         2.《中华人民共和国土地治理法》第十二条划定"依法改变土地权属和用途的,应当办理土地登记手续”和《中华人民共和国土地治理法实施条例》第六条划定"依法转让地上建筑物,构筑物等附着物致土地使用权转移的,必需向土地所在地的县级以上人民政府土地行政治理部分提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法入行土地所有权,使用权变更登记。

         房屋没有办理过户登记,房屋买卖合同无效。

         这是法律划定中最直接的关于房屋买卖无效的法律依据。

         1991 年4月,北京市某区某乡农夫甲与邻乡农夫乙签订卖房协议,双方支付价款交付房屋及相关证件但没有办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。

         1995 年乙病故。

         2004年8月,乙妻向海淀法院提起诉讼,哀求法院判令甲,乙双方签订的房屋买卖合同无效,理由是该房屋买卖未办理相关手续。

         该区法院审理后以为,根据《中华人民共和国土地治理法》的划定: "集体所有的土地依照法律划定属于农村集体所有。

         ""依法改变土地的所有权或者使用权的,必需办理土地权属变更登记手续,变更证书。

         ""农村居民建住宅,使用原有的宅基地,村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。

         "甲与乙买卖房屋的行为,未经有关部分批准,双方所签订的买卖房屋的协议书无效。

         3.根据《中华人民共和国土地治理法》第六十二条之划定"农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省,自治区,直辖市划定的尺度”。

          《山东省民事审讯工作座谈会纪要2005》中关于农村私有房屋买卖合同的效力认定题目的意见为,"《土地治理法》第六十二条划定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,宅基地是农夫的重要财产权利,严禁宅基地入进市场入行交易。

         因为宅基地关系到农夫的基本栖身前提,所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制,只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。

         因为农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移,依据当前我国的土地法律和政策,结合审讯实践经验,因此,农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。

         只有房屋买卖的双方均是统一集体经济组织的成员的,可以认定合同有效。

         "4.《中华人民共和国土地治理法》第六十三条划定"农夫集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设”,假如农夫的房屋答应其自由买卖,那么也就是答应农夫将其房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了。